Hạch toán TK 217 Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99

I. Một vài các nguyên tắc kế toán cần thực hiện khi hạch toán TK 217 Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

1. Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT.

2. Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT cho phù hợp.

• Trường hợp doanh nghiệp cho thuê BĐSĐT có nhận trước tiền cho thuê của nhiều kỳ thì việc ghi nhận doanh thu dịch vụ cho thuê BĐSĐT được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời gian cho thuê.
• Các chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT,... được hạch toán vào giá vốn của dịch vụ cho thuê BĐSĐT.

3. Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá (trừ trường hợp BĐSĐT đang trong thời gian cho thuê). Trường hợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản).

Tại các thời điểm kết thúc kỳ kế toán, nếu có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn tồn tại thì doanh nghiệp được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT và ghi giảm giá vốn hàng bán tối đa bằng số đã ghi giảm và không vượt quá giá gốc ban đầu của BĐSĐT.

4. Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên Tài khoản 241 - Xây dựng cơ bản dở dang. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐSĐT hoàn thành để kết chuyển vào Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư.

5. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT hoặc từ BĐSĐT sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:

• BĐSĐT chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
• BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
• Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó để cho bên khác thuê hoạt động;
• Hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
• Bất động sản xây dựng chuyển thành BĐSĐT khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào hoạt động đầu tư cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá để bán (trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 03 - Tài sản cố định hữu hình).

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập Báo cáo tài chính.

6. Khi doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.

7. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐSĐT được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí liên quan trực tiếp đến việc bán BĐSĐT và giá trị còn lại của BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được trình bày theo số thuần trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ (Trường hợp bán và thuê lại tài sản là BĐSĐT được thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 - Thuê tài sản).

• Doanh thu từ việc bán BĐSĐT là giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế.
• Trường hợp bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp thì doanh thu bán BĐSĐT được xác định theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Định kỳ, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi trả chậm, trả góp vào doanh thu tài chính của từng kỳ. Thông tin về tiền lãi trả chậm, trả góp khi bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp phải được theo dõi chi tiết trên sổ kế toán và thuyết minh trên Báo cáo tài chính của doanh nghiệp (tổng số lãi trả chậm, trả góp phải thu, số lãi đã thu và số lãi còn phải thu).

8. Doanh nghiệp ghi giảm BĐSĐT trong các trường hợp sau:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang hàng tồn kho hoặc sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng;
• Bán, thanh lý BĐSĐT;
• Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐSĐT cho người cho thuê.

II. Kết cấu và nội dung phản ánh của Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư TK 217 Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

III. Cách định khoản hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

1. Khi mua Bất động sản đầu tư

a) Trường hợp mua BĐSĐT trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp:

• Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (giá mua trả tiền ngay)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có các TK 111, 112, 331,...

• Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi phí tài chính của từng kỳ, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

• Định kỳ, khi trả tiền cho người bán bao gồm cả nợ gốc và tiền lãi trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có các TK 111, 112

2. Trường hợp BĐSĐT hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao

• Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, doanh nghiệp tập hợp chi phí vào bên Nợ Tài khoản 241 - XDCB dở dang (tương tự như xây dựng cơ bản TSCĐ hữu hình, đã hướng dẫn tại phần Tài khoản 211 - TSCĐ hữu hình).
• Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:

Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang.

3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, doanh nghiệp vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 211, 213,...

Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

Nợ các TK 2141, 2143

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư

Có các TK 155, 156.

4. Khi doanh nghiệp đi thuê bất động sản theo phương thức thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thỏa mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:

a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 3412,...

(Việc kế toán các giao dịch liên quan đến thuê tài chính BĐSĐT được thực hiện tương tự như hướng dẫn tại Tài khoản 212 - TSCĐ thuê tài chính).

b) Khi hết hạn thuê tài sản theo phương thức thuê tài chính

• Nếu trả lại tài sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐSĐT thuê và giá trị hao mòn lũy kế) (nếu có)

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

• Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, số tiền phải trả thêm được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112,...

• Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc

Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình

Có TK 217- Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).

Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Có các TK 2141, 2143.

5. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thỏa mãn các điều kiện được vốn hóa hoặc giá mua tài sản bao gồm cả các nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định của doanh nghiệp thì các chi phí này cũng được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:

• Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:

Nợ TK 241 - XDCB dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có các TK 111, 112, 152, 331,...

• Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang.

6. Kế toán hoạt động bán, thanh lý BĐSĐT nắm giữ để cho thuê, nắm giữ chờ tăng giá để bán

a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:

Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)

Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán chưa có thuế GTGT)

Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (nếu có).

b) Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (2147) (nếu có)

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Có TK 217- Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐSĐT).

c) Khi phát sinh chi phí bán BĐSĐT, căn cứ vào các chứng từ kế toán có liên quan, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112, 331,...

d) Cuối kỳ, kết chuyển để bù trừ giữa giá bán với giá trị còn lại và chi phí bán, thanh lý BĐSĐT để xác định lãi/lỗ của hoạt động bán, thanh lý BĐSĐT:

• Trường hợp có lãi:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)

Có TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lãi)

• Trường hợp bị lỗ:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

Nợ TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lỗ)

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)

Khi lập và trình bày Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp căn cứ vào số lãi hoặc số lỗ sau khi bù trừ giữa doanh thu với giá trị còn lại và chi phí bán, thanh lý BĐSĐT để trình bày vào chỉ tiêu “Lãi/lỗ của hoạt động bán, thanh lý BĐSĐT”.

7. Kế toán cho thuê hoạt động BĐSĐT

a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT:

Nợ các TK 111, 112, 131,...

Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có).

b) Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Có các TK 111, 112, 331,335,...

8. Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng

a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

• Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, doanh nghiệp kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào Tài khoản 156 - Hàng hóa, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (Giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

Có TK 217- Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

• Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:

Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,...

• Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa bất động sản chờ bán, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (Hàng hóa bất động sản)

Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ các TK 211, 213

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.

Đồng thời, kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

Có các TK 2141, 2143.

9. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không thực hiện trích khấu hao mà xác định tổn thất BĐSĐT phản ánh vào giá vốn hàng bán nếu có bằng chứng cho thấy BĐSĐT bị suy giảm giá trị, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.

10. Khi có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn thì doanh nghiệp hoàn nhập để ghi giảm giá vốn hàng bán như sau:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán