Cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản 2026

* Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

=> Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.

Lưu ý:

• Trường hợp tổ chức tín dụng, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập có chức năng mua, bán, xử lý nợ nhận giá trị bất động sản và tài sản khác là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập có chức năng mua, bán, xử lý nợ khi được phép chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác vào ngân sách nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản, tài sản khác là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay và kê khai, nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản, tài sản khác để bảo đảm tiền vay.

Trường hợp tổ chức tín dụng, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập có chức năng mua, bán, xử lý nợ được phép chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, tài sản khác thì giá vốn được xác định bằng vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản, tài sản khác cộng với chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản, tài sản khác thế chấp theo hợp đồng và các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

• Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá bất động sản, tài sản khác là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kê biên, đấu giá để bảo đảm thi hành án. Tổ chức bán đấu giá bất động sản, tài sản khác thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nộp vào ngân sách nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế về bán tài sản đảm bảo thi hành án.

Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, tài sản khác thì giá vốn được xác định bằng số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền để thi hành án cộng với các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.

2. Cách xác định Doanh thu, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thực hiện theo quy định tại điều 17 của Nghị định 320/2026/NĐ-CP như sau:

2.1. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản;

b) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

c1) Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí;

c2) Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền (không bao gồm thuế giá trị gia tăng) và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm;

c3) Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa;

c4) Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ tại năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp;

d) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:

d1) Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ đều cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia cho số năm bên thuê trả tiền trước;

d2) Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận;

d3) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp nêu tại điểm d phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại các điểm a, b và c khoản này.

2.2. Chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 của Nghị định này và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 của Nghị định này. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

a) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

a1) Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

a2) Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

a3) Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ;

a4) Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

a5) Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

a6) Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

a7) Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự, do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng;

a8) Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn nêu trên.

Đối với các trường hợp quy định tại điểm a khoản này, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

d) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

đ) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;

e) Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

g) Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;

h) Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;

i) Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

2.3. Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.

a) Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

b) Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác;

c) Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức quy định tại điểm a khoản này và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế. Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

3. Kê khai thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thực hiện theo quy định tại điều 21 của Thông tư 89/2026/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 như sau:

Điều 21. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp

1. Kỳ tính thuế:

b) Người nộp thuế khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh trong những trường hợp sau:

b.2) Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;

2. Cơ quan thuế tiếp nhận, xử lý hồ sơ khai thuế:

d) Cơ quan thuế tiếp nhận, xử lý hồ sơ khai thuế là cơ quan thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng đối với các hoạt động sau:

d.1) Hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác tỉnh với trụ sở chính của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;

4. Phương pháp phân bổ, khai thuế, nộp thuế, quyết toán thuế đối với các trường hợp phân bổ thuế thu nhập doanh nghiệp:

b) Phương pháp phân bổ:

b.2) Phân bổ thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tạm nộp hàng quý và quyết toán bằng (=) doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh nhân (x) với 1%.

c) Khai thuế, nộp thuế, quyết toán thuế:

c.2) Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

c.2.1) Khai thuế, tạm nộp thuế hàng quý:

Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế quý nhưng phải xác định số thuế tạm nộp hàng quý theo quy định tại điểm b.2 khoản 4 Điều này để nộp tiền thuế thu nhập doanh nghiệp vào ngân sách nhà nước cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản;

c.2.2) Quyết toán thuế:

Người nộp thuế khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp chung cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên toàn quốc tại trụ sở chính và nộp số tiền thuế phân bổ cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Số thuế đã tạm nộp trong năm tại các tỉnh (không bao gồm số thuế đã tạm nộp cho doanh thu thu tiền theo tiến độ mà doanh thu này chưa được tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm) được trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của từng tỉnh, nếu chưa trừ hết thì tiếp tục trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quyết toán tại trụ sở chính.

Trường hợp số thuế đã tạm nộp theo quý nhỏ hơn số thuế phải nộp theo quyết toán thuế trên tờ khai quyết toán tại trụ sở chính thì người nộp thuế phải nộp số thuế còn thiếu cho tỉnh nơi đóng trụ sở chính. Trường hợp số thuế đã tạm nộp theo quý lớn hơn số thuế phải nộp theo quyết toán thuế thì được xác định là số thuế nộp thừa và xử lý theo quy định tại Điều 15 Luật Quản lý thuế và Điều 42 Thông tư này.

Trong đó:

• Điều 15 Luật Quản lý thuế số: 108/2025/QH15 quy định về việc: Xử lý số tiền thuế, khoản thu khác, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa

và

• Điều 42 Thông tư 89/2026/TT-BTC hướng dẫn chi tiết việc: Xử lý số tiền thuế, khoản thu khác, tiền chậm nộp, tiền phạt đã nộp, nộp thừa

5. Hồ sơ khai thuế:

a) Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh; hồ sơ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thực hiện theo quy định tại điểm 6 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC như sau:

Lưu ý: Trong Nghị định 320/2026/NĐ-CP có các quy định sau:

Trường hợp sau khi góp vốn, doanh nghiệp tiếp tục thực hiện chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả trường hợp chuyển nhượng vốn góp trước thời hạn 10 năm) thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất phải tính và kê khai nộp thuế theo thu nhập chuyển nhượng bất động sản;

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.

Trường hợp doanh nghiệp bán toàn bộ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do tổ chức làm chủ sở hữu dưới hình thức chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản thì kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo hoạt động chuyển nhượng bất động sản;

Kế Toán Ứng Dụng chúc các bạn thành công!